Как разменять квартиру в Москве?

Перестройка в жилплощади может возникнуть по разным причинам: развод, необходимость выделить своё жилое помещение для взрослых детей и т.д. В таком случае можно найти человека, желающего обменяться своей квартирой с вами. Однако размен квартир – это процесс, который требует огромных усилий, особенно когда речь идёт о поиске вариантов, удовлетворяющих всех сторон. Помимо этого, есть различные правовые моменты, которые нужно учесть, чтобы избежать проблем. В данной статье мы расскажем о том, как осуществляется размен квартир, что крайне важно знать перед началом этого процесса, а также о том, как можно сделать обмен квартирами в Москве без проблем.

Существует множество вариантов обмена квартирами. Одни люди расселяются после развода или переезжают в связи с необходимостью обеспечения жильём взрослых детей. Другие, наоборот, переезжают, улучшая свои жилые условия, например, обменивая однокомнатную квартиру на трехкомнатную с доплатой. На первый взгляд кажется, что ничего сложного нет – две стороны, готовые обменяться квартирами, и если всё пройдет успешно, обе стороны останутся довольны.

Однако, прежде чем приступать к обмену квартирами, нужно учитывать следующее:

• бывают случаи, когда поиск идеальных вариантов для всех участников является крайне сложным. Поэтому необходим компромисс для одной из сторон;
• часто владельцы жилья переоценивают стоимость своей квартиры, то есть не всегда можно получить три однокомнатные квартиры за трехкомнатную;
• возможны ситуации, когда одна из сторон, а может быть также и хозяин доли в квартире, либо совсем не желает переезжать, либо не соглашается на предложенный обмен из-за неподходящих вариантов. Это также может стать проблемой при размене квартир.

Давайте разберем каждую из перечисленных ситуаций более детально.

Разновидности размена квартир: однородный и неоднородный

Важно знать, что размен квартир может быть однородным и неоднородным. В первом случае обмен проходит без потерь для участников, так как квартиры оценены на равную стоимость, и никаких доплат не требуется. Это происходит благодаря тому, что сравнивается рыночная стоимость жилья, а не его площадь или местоположение. Например, обмен маленькой квартиры в центре Москвы на более просторную трехкомнатную на окраине.

В случае неоднородного обмена, владелец меньшей квартиры может заплатить определенную сумму, чтобы получить более просторную квартиру. Дополнительную плату можно вносить не только деньгами, но и другим имуществом, например гаражом или участком на даче.

Однако, оценка стоимости жилья в данном случае является критически важной, поскольку недобросовестные собственники могут завышать цену своей квартиры, что может привести к проблемам. Например, при обмене трехкомнатной квартиры на три однокомнатные в результате неоднородного обмена, один из участников может получить две однокомнатные квартиры и комнату в коммуналке. В этом случае может возникнуть конфликт, и обмен может провалиться.

Чтобы успешно оценить свою недвижимость, имеет смысл обратиться за помощью к опытным специалистам, например, в агентство недвижимости, которое учтет все ключевые факторы, такие как площадь жилья, местоположение, условия, инфраструктура района и возраст и материалы постройки.

В случае если один из участников отказывается от обмена, варианты решения зависят от того, является ли квартира приватизированной или нет.

Квартира, которая находится в вашей собственности (т.е. является приватизированной), будет размениваться через альтернативную сделку. Это означает, что одновременно нужно найти покупателя и вариант квартиры (квартир), которую вы будете приобретать одновременно с продаваемой. Затем заключаются договоры купли-продажи объектов.

Никто не может принудить владельца доли собственности выехать из квартиры, но вы можете продать свою долю. Если, например, жена хочет выехать от бывшего мужа, а супруг не хочет менять квартиру, решение может быть простым: жена продает свою долю, а бывший муж остается в прежней квартире с новыми соседями. Единственно, что нужно сделать - предложить купить долю остальным собственникам квартиры (например, мужу) и, в случае их отказа, искать других покупателей. Однако стоимость доли будет гораздо меньше стоимости квартиры, состоящей из долей.

В идеале схема продажи может быть проще: вы выгодно продаете уже имеющееся жилье и на вырученные деньги приобретаете одну или несколько квартир (с доплатой, без нее, в ипотеку).

Несмотря на кажущуюся простоту, лучше все-таки подстраховаться и доверить юридическое сопровождение сделки агентству по недвижимости.

Если вы проводите сделку самостоятельно, то обратите внимание на следующие моменты:

• Кто продает квартиру (если это люди низкого социального статуса, то стоит насторожиться);
• Продавалась ли квартира в течение последнего времени (если часто и за короткий период - лучше отказаться от такого варианта: исключения бывают, но подтвердить это можно только проверив);
• Есть ли у квартиры обременение (рента с пожизненным содержанием или арест имущества);
• Если в квартире прописаны граждане, не желающие оттуда выписываться или временно отсутствующие, это также является препятствием для продажи. Не ущемлялись ли права несовершеннолетних при приватизации.

Это далеко не полный перечень того, на что следует обратить внимание. Однако без профессионалов юридическая чистота квартиры не может быть подтверждена.

Также обязательно фиксируйте в письменном виде договор и все условия сделки (например, о доплате) и лучше заверяйте их у нотариуса.

Обратите внимание, что в последнее время эффективность традиционных источников рекламы (объявления на специализированных порталах «ЦИАН», «АВИТО», «Из рук в руки») упала. Результативнее оказывается «местная реклама» - листовки на дверях в подъезде или на придомовой доске объявлений, посты в «районных» группах в соцсетях, сарафанное радио с вовлечением консьержа или соседей.

Размен неприватизированной (муниципальной) квартиры: что нужно знать

Обмен неприватизированной (муниципальной или государственной) квартиры на другую жилплощадь - процедура, которая занимает много времени и сил у всех ее участников. Однако, несмотря на существенную сложность, такой размен возможен, если выполнены все требования, которые установлены законодательством Российской Федерации.

Чтобы провести размен неприватизированных квартир, все граждане, проживающие и зарегистрированные в них, должны выразить свое согласие. Имеет значение не только мнение взрослых жильцов, но и мнение несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан. Если кто-то не выполняет свою часть договора, то тогда возможно принудительное выполнение размена через суд. Второй важный момент: если в семье имеются несовершеннолетние или недееспособные граждане, то нужно получить согласие органов опеки и попечительства на такой размен квартир. При этом органы могут отказать, если права указанных граждан будут ущемлены или нарушены. Если заявка подана на обмен квартир из неприватизированного жилого помещения на другую муниципальную квартиру, то поиск подходящих вариантов соответственно затруднителен. Согласно отчетам, в настоящее время около 20 % квартир предоставляются по социальному найму и из них лишь небольшое число не приватизировано. В случае положительных ответов недавно заключенные договоры соцнайма расторгаются и заключаются новые. Однако нужно иметь в виду, что обмен также можно отклонить, если отказано в праве пользования жильем, если квартира признана непригодной для проживания, если принято решение о сносе дома или о его полном капитальном ремонте, предполагающим значительную перепланировку. Если вы не знаете, как лучше поступить, или не готовы рисковать в данном вопросе, лучше обратиться к доверенному риелтору, который сможет помочь в проведении правильной процедуры и подготовить все необходимые документы и соглашения. Обращение в агентство недвижимости может освободить вас от задач, связанных с поиском правильного варианта, позволяет избежать мошенничества и обмана, а также от риска потери личных денежных средств и имущества.

Фото: freepik.com